SPK Ekspertiz Raporu Yeni Binada Daire Büyüklüğünüzü Korur mu?
SPK Lisanslı Ekspertiz Raporu Yeni Binada Daire Büyüklüğünü Korur mu? – Necdet KARALI Gayrimenkul Rehberi
Soru
“SPK lisanslı bir değerleme kuruluşundan binamız için rapor aldık. Eski binada dairem en büyük ve en değerli bağımsız bölümlerden biriydi. Yeni bina yapılırken ‘arsa payına göre daha küçük daire alacaksın’ deniyor. SPK raporu yeni binada daire büyüklüğümü ve değerimi korur mu?”
Cevap
Evet. SPK lisanslı ekspertiz raporu, dairenizin yeni projede küçültülmesini hukuken ve teknik olarak engelleyen en güçlü resmi belgedir. Bu rapor, kentsel dönüşüm sürecinde her bir bağımsız bölümün gerçek değerini ortaya koyar ve hak sahiplerine verilecek yeni bağımsız bölümlerin doğru şekilde belirlenmesini sağlar.
Eski binada büyük ve değerli olan bir dairenin, yeni projede daha küçük bir bağımsız bölüme dönüştürülmesi yasal olarak mümkün değildir. Değer tespiti yapılmış bir daire, aynı değer karşılığında yeni projede eşdeğer veya daha yüksek segment bir daire almak zorundadır.
1. SPK Lisanslı Ekspertiz Raporu Neyi Belirler?
SPK lisanslı rapor, bağımsız bölümünüzün objektif değerini tescil eder.
Raporda şu unsurlar yer alır:
Net ve brüt metrekare
Konum, cephe, manzara
Kat yüksekliği
Emsal karşılaştırma yöntemi
Arsa payı dağılımına esas değer oranı
Bağımsız bölümün binadaki toplam değer içindeki payı
Bu rapor, yeni projede hangi daireyi hak ettiğinizi gösteren teknik esas belgedir.
2. Kanuni Dayanaklar
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – Madde 3
Arsa payı, bağımsız bölümün değeri oranında belirlenir.
Kat Mülkiyeti Kanunu – Madde 14
Arsa payları hatalıysa düzeltilebilir. SPK raporu düzeltme davasında ana delildir.
6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu – Madde 6/C
Yeni bağımsız bölüm dağılımı, değer tespitine göre yapılır.
Yargıtay Kararları (Özeti)
Değeri yüksek olan bağımsız bölümün yeni projede küçültülmesi hukuka aykırıdır.
Bu hükümler gereği, sizin gibi eski binada büyük ve değerli daireye sahip olan hak sahibine yeni projede daha küçük daire verilmesi mümkün değildir.
3. “Dairen Küçülecek” Söylemi Neden Yanıltıcıdır?
Bu söylem genelde şu hatalı kabullerden doğar:
Eski arsa payları yıllar önce eşit yazılmış olabilir
Müteahhit maliyet düşürmek isteyebilir
Maliklerin teknik bilgi eksikliği olabilir
Bağımsız bölüm değer farkları göz ardı edilebilir
Ancak SPK lisanslı rapor bu karışıklıkları ortadan kaldırır.
Yeni projede bağımsız bölümlerin büyüklüğü değer esasına göre belirlenmek zorundadır.
4. SPK Raporu Sizin Haklarınızı Nasıl Korur?
Dairenizin gerçek değerini resmileştirir
Değer esaslı bağımsız bölüm eşleşmesini zorunlu kılar
Eşit metrekare dayatmasını geçersiz hale getirir
Müteahhit veya diğer maliklerin keyfi uygulamalarına engel olur
Hak kaybı yaşanması halinde dava sürecinde kesin teknik delil olur
Eski binada daireniz büyük ve yüksek değerliyse yeni projede daha küçük daire verilmesi hukuken mümkün değildir.
5. Sonuç
SPK lisanslı ekspertiz raporu:
Dairenizin büyüklüğünü
Değerini
Yeni projede hak edeceğiniz bağımsız bölümün seviyesini
tam olarak koruyan resmi dayanak niteliğindedir.
Yeni binada küçültme yapılamaz, değeriniz düşürülemez, hak kaybına neden olamaz.
Necdet KARALI
Gayrimenkul danışmanlığında profesyonel değerleme analizi, kentsel dönüşüm danışmanlığı ve hak koruma süreçlerinde güvenilir rehberlik sunarım.
İletişim: +90 506 858 55 45
Web: necdetkarali.com
Web: necdetkarali.com.tr
Gayrimenkul Danışmanı
Remax Pasha
Necdet KARALI
Ben Necdet Karalı ,
Gayrimenkul sektöründe 2003 yılında kurulan ofisimizle, Kuşadası’nda alıcı ve satıcılara profesyonel hizmet sunuyorum. Girne Amerikan Üniversitesi Uluslararası İlişkiler mezunuyum ve ailemin 1977’den beri inşaat sektöründeki birikimini işime yansıtıyorum. Hızlı sonuç odaklı çalışma, dijital pazarlama teknikleri ve dürüst yaklaşım ile müşterilerimin gayrimenkul hayallerini gerçekleştirmelerine yardımcı oluyorum.
Gayrimenkulde doğru adımları atın, hayallerinize ulaşın!