Kat Karşılığı Verirken Mutlaka Buna Dikkat Edin !!

Kat Karşılığı Sözleşmelerde SPK Lisanslı Ekspertiz Raporu: Neden Şart Olmalı?

– Alıcı ve Satıcı açısından hayati bir koruma kalkanı –

1. Tanım ve Genel Çerçeve

Kat karşılığı sözleşme modeli, arsa sahibi ya da mülk sahibi ile inşaat/developer firması arasında “arsa karşılığı inşa edilen bağımsız bölümler, pay veya hasılat” esasına dayalı bir gayrimenkul ortaklığı biçimidir. Bu model, özellikle lüks konut, villa, rezidans projelerinde – örneğin Kuşadası ve çevresi gibi – sıkça tercih edilmektedir. Ancak bu modelin beraberinde getirdiği risklerin farkında olunmalıdır.

Bu tür sözleşmelerde, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı ekspertiz raporu, yani değerleme kuruluşunun SPK yetkisi ile taşınmaz veya proje değerini bağımsız olarak tespit eden raporu, her zaman yasal olarak zorunlu olmayabilir, ancak hak ve menfaatlerin korunması açısından bir zorunluluk haline gelmelidir.

2. SPK Lisanslı Ekspertiz Raporu Nedir?

SPK lisanslı ekspertiz raporu, SPK düzenlemelerine ve değerleme standartlarına uygun olarak hazırlanmış; uzman değerleme kuruluşu tarafından bağımsız, tarafsız ve şeffaf şekilde yapılan değerleme raporudur. Rapor içeriği; taşınmazın konumu, niteliği, imar durumu, geçmiş işlemleri, değerleme için kullanılan yöntemler, gelir-yöntemi, emsal karşılaştırma vs. bilgilerini içerir. Emek Taşınmaz+1

SPK mevzuatı çerçevesinde “gayrimenkul değerleme faaliyeti”, sermaye piyasasına tabi işlemler kapsamında gayrimenkullerin değerinin belirlenmesini ifade eder. Sermaye Piyasası Kurulu+1

3. Kat Karşılığı Sözleşmelerde Ekspertiz Raporu Neden Şart Olmalı?

3.1 Taraflar Açısından Şeffaflık ve Güvence

Arsa sahibi ve yatırımcı (developer) arasında imzalanan kat karşılığı sözleşmesinde, “arsa karşılığı kaç bağımsız bölüm”, “örnek kat planları”, “emsal pay oranı”, “projeye ilişkin maliyet ve gelir projeksiyonu” gibi unsurlar net olmalı. Bu aşamada, SPK lisanslı rapor ile taşınmazın piyasa değeri ve proje değerlemesi objektif olarak ortaya konabilir.

Rapor olmadan yapılan anlaşmalarda, özellikle imar değişiklikleri, ruhsat problemleri, maliyet aşımı gibi durumlarda taraflardan birinin mağduriyeti artar. Önceden hazırlanmış değerleme raporu, potansiyel risklerin önünü keser.

3.2 Hukuki Risklerin Azaltılması

Kat karşılığı sözleşmelerde, arsa veya inşa edilen bağımsız bölümler farklılaşabilir, emsal pay oranları değişebilir. Ekspertiz raporu, “arsa payı adil midir?”, “bağımsız bölüm değerleri makul mi?” sorularını yanıtlamaya yardımcı olur.

Özellikle sözleşmede “arsa değeri düşük gösterildi, bağımsız bölüm sayısı arttı” gibi durumlarda, taraflardan biri büyük zarar görebilir. Bağımsız değerlendirme, bu durumu büyük ölçüde engeller.

3.3 Yatırım Değeri ve Finansman Sağlama Kolaylığı

Geliştirici taraf için banka kredisi veya finansman mekanizmaları devreye girebilir; bu süreçte SPK lisanslı değerleme raporu finans kurumlarının güvenini artırır.

Arsa sahibi ya da yatırımcı içinse proje sonunda elde edilecek değer önceden kestirilebilir olur; bu da yatırım kararlarının sağlam temele oturtulmasını sağlar.

3.4 Bölgesel Odak – Kuşadası Örneği

Özellikle Kuşadası gibi turizm ve ikinci konut pazarında hareketin yüksek olduğu bölgelerde, değer artışı potansiyeli yüksektir; bu da risk-ödül eşitliğini bozabilir. Böyle bir piyasada, SPK lisanslı değerleme raporu rekabet üstünlüğü sağlar:

Arsa sahibi “Benim taşınmazım objektif şekilde değerlendi” diyebilir.

Geliştirici “Projeyi gerçekçi verilerle sunuyorum” mesajı verir.

Ve siz, Necdet KARALI olarak potansiyel alıcı/satıcıya “Bu süreçte sizi güvenle yönlendiriyorum” ifadesini net şekilde kullanabilirsiniz.

4. Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler

Değerleme uzmanının ve değerleme kuruluşunun SPK lisansı olup olmadığı kontrol edilmeli. Ekspertiz raporunda lisans numarası, rapor tarihi, değerleme tarihi, kullanılan yöntemler açıkça yer almalı. Yapı Kredi Yatırım+1

Sözleşmeye bağlanacak kat karşılığı modelinde, “ekspertiz raporuna göre değerleme yapılacaktır” gibi bir hüküm konulmalı ya da mevcut rapor süreci baştan belirlenmeli.

Değerleme yapıldıktan sonra, sözleşmede “özellikle nasıl paylaşılıyor?”, “bağımsız bölüm sayısı ne?”, “minör değişikliklerde yeniden değerleme yapılacak mı?” gibi detaylar açıkça yer almalı.

İmar, ruhsat, proje değişiklikleri, çevresel etkenler gibi unsurların değişebileceği göz önünde bulundurulmalı; raporun geçerlilik süresi, revizyon gerekliliği önceden kararlaştırılmalı.

Siz danışman olarak sözleşme hazırlama sürecinde bu unsurları müşterinize anlatmalı ve gerekirse hukuki destek, değerleme danışmanlığı gibi ek hizmetleri yönlendirmelisiniz.

5. Sonuç ve Tavsiye

Kat karşılığı sözleşmeler, potansiyel olarak yüksek kazanç sunarken, aynı zamanda yüksek risk barındırır. Alıcı ya da satıcı tarafında olsun, “SPK lisanslı ekspertiz raporu” süreci bir koruyucu çember haline gelmelidir. Bu rapor sayesinde:

Değerler tarafsız şekilde tespit edilir,

Sözleşme müzakere gücü artar,

Finansman ve yatırım güvenliği sağlanır,

Ve nihayetinde siz, Necdet KARALI olarak sunduğunuz hizmetin profesyonel düzeyi bir üst seviyeye taşınır.

Eğer Kuşadası gibi bölgedeki lüks konut-villa-arsa pazarında rekabet avantajı sağlamak istiyorsanız, alıcı ve satıcılarınıza “bu süreçte neden SPK lisanslı bir değerleme raporu alınmalı?” sorusunun cevabını net şekilde sunmalısınız. Bu yaklaşım, dijital pazarlama stratejinizde de öne çıkan bir içerik unsuru olabilir.

6. Profilim & İletişim

Necdet KARALI | Gayrimenkul Danışmanı – RE/MAX Pasha
Web: www.necdetkarali.com.tr
TikTok: https://www.tiktok.com/@necdetkarali
YouTube: https://www.youtube.com/c/necdetkarali
Instagram: https://www.instagram.com/necdetkarali__remax_pasha_/
X (Twitter): https://x.com/kusadasimedya
LinkedIn: https://tr.linkedin.com/in/necdetkarali/
Facebook: https://www.facebook.com/remaxnecdetkarali/
Pinterest: https://tr.pinterest.com/kusadasiremax/

Dark Mode